Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat gerade seine erste Lesung im Bundestag hinter sich und wurde schon davor bereits kräftig diskutiert.Kommunen sind von den Änderungen besonders betroffen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, was Sie als kommunaler Mitarbeiter vom neuen Gesetz erwarten können.
Das GModG reformiert das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend. Die größte Veränderung ist die Abschaffung der „65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht” beim Heizungstausch, sodass auch Gas- und Ölheizungen wieder zulässig sein werden. Für Kommunen wird es insbesondere Verschärfungen bei der Solar- und der Energieausweis-Pflicht geben, womit der Bund nun EU-Vorgaben in nationales Recht überträgt.
Das Gesetz soll voraussichtlich im Oktober oder November 2026 in Kraft treten. Ein Großteil der zentralen Pflichten für öffentliche Gebäude greift dann sechs Monate nach Inkrafttreten, also im Frühjahr 2027. Einige Regelungen folgen gestaffelt bis 2031.
Hinweis: Das GModG befindet sich derzeit noch in der parlamentarischen Beratung und kann sich daher durch die Ausschussarbeit noch verändern. Dieser Artikel gibt den Stand der ersten Lesung vom 10. Juni 2026 wieder.
Bereits jetzt sind Kommunen verpflichtet, für Liegenschaften mit mehr als 250 m² stark von Publikum genutzter Grundfläche einen Energieausweis zu besitzen und diesen gut sichtbar auszuhängen. Bisher konnten hierfür Verbrauchsausweise genutzt werden, die im Vergleich zu Bedarfsausweisen deutlich weniger Informationen enthalten und daher auch günstiger in der Erstellung sind. Mit dem GModG wird ab dem 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude, und damit auch für kommunale Liegenschaften, nur noch der Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (Bedarfsausweis) anerkannt. Dieser erfordert eine detaillierte Gebäudeanalyse, in der Regel mit Vor-Ort-Begehung, und ist dadurch deutlich kostenintensiver als ein Verbrauchsausweis.
Dabei ist wichtig: Verbrauchsausweise, die noch bis zum 31. Dezember 2026 erstellt werden, behalten ihre Gültigkeit für volle 10 Jahre ab Ausstellungsdatum.
Scharfe Kontrollen und drohende Bußgelder: Der Gesetzgeber verschärft die behördliche Überwachung der Aushangpflicht spürbar, sodass fehlerhafte oder fehlende Dokumente bei den häufiger ausgeführten Kontrollen schnell auffallen. Bei Verstößen drohen Kommunen künftig empfindliche Geldbußen von bis zu 10.000 Euro sowie spürbarer Rechtfertigungsdruck gegenüber der Öffentlichkeit. Eine rechtzeitige Prüfung des Bestands schützt daher nicht nur vor finanziellen Risiken, sondern sichert auch das Vertrauen der Bürger in eine rechtssichere Verwaltung.
Was das für Ihre Arbeit bedeutet: Prüfen Sie, ob Ihnen für alle relevanten Liegenschaften aktuelle Energieausweise vorliegen und welche in den kommenden 2 bis 3 Jahren auslaufen. So behalten Sie den Überblick, bei welchen Objekten Handlungsbedarf besteht, sei es durch die Erstellung von Verbrauchsausweisen bis zum 31. Dezember 2026 oder von Bedarfsausweisen ab dem 1. Januar 2027.
Das GModG führt eine verbindliche Renovierungspflicht für Gebäude in den schlechtesten Energieeffizienzklassen ein:
Nach aktuellen Schätzungen liegen rund 7–8 % der kommunalen Nutzfläche in diesen Klassen. Gemessen an der Anzahl der Liegenschaften ist der prozentuale Anteil noch einmal höher, da es häufig kleinere Gebäude wie Turnhallen sind, die bisher auf der Sanierungsliste depriorisiert wurden.
Das Problem: Es gibt keine zentrale Datenbank, die zeigt, welche Gebäude in welcher Klasse liegen – Kommunen müssen es also selbst herausfinden. Dafür sind in der Regel Bedarfsausweise oder zumindest eine belastbare Ersteinschätzung notwendig.
Was das für Ihre Arbeit heißt: Überlegen Sie, welche Ihrer Liegenschaften die von den neuen Regelungen betroffen sind und in den Klassen F oder G liegen könnten. Lassen Sie anschließend von einem Energieeffizienzberater prüfen, ob die einzelnen Liegenschaften tatsächlich sanierungspflichtig sind oder nicht und erstellen Sie mit diesen Informationen die entsprechenden Sanierungsfahrpläne inkl. Kostenschätzung, sodass die Kosten frühzeitig im Haushalt eingeplant werden können.
Eine große Neuerung ist die Solarpflicht für öffentliche Bestandsgebäude. Die Pflicht gilt zeitlich gestaffelt nach Gebäudegröße:
Entscheidend ist dabei weniger das Alter des Gebäudes als die Art der Konstruktion:
Wichtig zu wissen: Das Gesetz schreibt aktuell keine konkrete Systemgröße vor.Die Anlage muss lediglich „optimiert" ausgelegt und wirtschaftlich sinnvoll sein.
Was das für Ihre Arbeit heißt: Verschaffen Sie sich einen Überblick, welche IhrerLiegenschaften von der Solarpflicht betroffen sein werden und prüfen Sie anschließend das Potenzial der einzelnen Dachflächen, um eine Abschätzung über die zukünftigen Investitionskosten machen zu können.
Weniger diskutiert, aber relevant: Für öffentliche Nichtwohngebäude mit einer Heizleistung über 70 kW schreibt das GModG die Installation von Gebäudeautomationssysteme bis Ende 2029 vor (§ 56 GModG). Das Thema wird in vielen Kommunen noch nicht aktiv bearbeitet.
Was das für Ihre Arbeit heißt: Wenn Sie aktuell Sanierungen planen, prüfen Sie, ob die Gebäudeautomation bereits eingeplant ist. Für alle zukünftigen Sanierungsprojekte sollte die Automatisierung für Sie ab jetzt fester Bestandteil sein.
Das GModG setzt auch bei Neubauten neue Standards:
Was das für Ihre Arbeit heißt: 2028 ist weniger als zwei Jahre entfernt. Wer heute im Planungsprozess steckt, muss diese Anforderung bereits jetzt berücksichtigen.
Das GModG ist kein Gesetz, das man aussitzen kann. Die Fristen sind knapp und die Pflichten enorm. Wer strukturiert vorgehen will, sollte jetzt:
„Das GModG ist eine große Herausforderung für die Hochbauämter der Städte und Gemeinden. Neue Pflichten, kurze Umsetzungszeiten und geringe Planbarkeit bei gleichzeitig knappen Kassen und fehlendem Personal führen zu Frust und Unverständnis. Es bleibt abzuwarten, wie der Bund die Frage der Umsetzbarkeit beantworten wird – die Konnexität bleibt wie so oft das Gebot der Stunde."
Freddi Lange, Geschäftsführer admi Kommunal
Wir von admi unterstützen bereits jetzt viele Kommunen dabei, sich auf die neuen Pflichten vorzubereiten, indem wir zentrale Informationen in politischenGremien vorstellen und individuelle GModG-Fahrpläne ausarbeiten.
Sprechen Sie uns gerne an!
Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Gesetzentwurf, Erste Lesung Bundestag, Juni 2026
- § 40, § 56, § 80, § 106 GModG-E (Referentenentwurf)
- KfW Kommunalpanel 2023 und 2024
- Umweltbundesamt: CO₂-Emissionen kommunaler Einflussbereich
- Deutscher Bundesrat
- GEG Infoportal
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